공유자 우선매수권의 제한
1. 공유자 우선매수신청권
공유지분 경매에서 공유자의 우선매수신청을 가끔 보게 된다. 예컨대, “갑” “을” "병“ 3인이 각 지분1/3씩 토지를 공동소유하고 있던중 “갑”의 3분의1지분만 경매가 붙여진 경우 입찰기일에 제3자 “정”이 최고가 매수인으로 낙찰되더라도 공유자 “을”또는 “병”이 “정”의 매수신고가격으로 우선매수신청을 하면 공유자 “을”또는 “병”이 최고가매수인으로 인정된다.
민사집행법 140조는 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 경우에 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(법 제140조)라고 하여 공유자 우선매수권을 인정하고 있다.
2. 입법취지
공유자의 우선매수권은, 공유자는 공유물 전체를 이용 관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다는 데에 그 입법취지가 있다(대결 2006.3.13. 2005마1078).
[우선매수권의 확대적용]
이러한 공유자우선매수권은 다음과 같은 경우에도 적용한다.
①유체동산 경매에서 배우자의 우선매수권(민사집행법 제206조)을 인정한다(판례는 사실혼의 경우에도 유추적용).
②공매에서도 공유자우선매수권(국제징수법 제73조의 2)을 인정한다.
③공공임대주택의 경매의 경우 우선분양 받을 수 있는 임차인에게 우선매수권을 인정한다(임대주택법 제15조의 2)
이 공유자우선매수제도는 독일,프랑스나 일본의 경우에는 없는 우리나라에만 있는 특유한 제도이다
공유자우선매수권은 어디까지나 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급하여야 할 합리적인 이유가 없는 점, 공유자의 우선매수권제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운영할 필요가 있다(대결 2006.3.13. 2005마1078)
3. 공유자우선매수권이 제한되는 경우
공유지분물건을 열심히 분석하고 매각기일에 최고가로 낙찰을 받았더라도 공유자의 우선매수신청이 있으며 그동안의 노력과 시간비용들은 수포(水泡)로 돌아가게 된다. 한마디로 닭쫒던개 지붕쳐다보는 격이다. 그렇기 때문에 좋은 물건이라도 투자자들이 기피하게 되고 많은 유찰이 되어 저가로 매각되어 지는 것이 대부분이다. 이러한 공유자우선매수신청권은 채무자가 악용할 소지가 있으며, 입법취지에 맞게 필요최소한도로 제한할 필요가 있다. 우선매수신청권은 다음과 같은 경우 제한된다. 이러한 우선매수신청권의 제한사유들을 잘 분석한다면 반대로 좋은 수익을 얻을 수 있을 것이다.
(1) 공유물 현금분할의 경우(민법 제269조 2항, 제1018조 2항).
공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사집행법 규정은 적용이 없다(대결 1991.12.16. 91마239).
(2) 일괄매각의 경우
집행법원이 여러개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다(대결 2006.3.13 2005마1078). 예컨대, 소유자가 각각 다른 3필지의 토지가 있고 그 지상에 1개의 건물이 있는 상태에서 이들 토지와 건물이 일괄하여 경매로 나온 경우, 토지1필지의 소유자는 공유자우선매수권이 없다.
(3) 중복우선매수신고의 경우
공유자가 당회차 매각기일에 우선매수신고를 하고 아무도 입찰을 하지 않아 보증을 제공하지 않고 유찰이 되어 다음회차 매각기일에 우선매수신고를 할 경우 우선매수권이 제한된다.
공유자가 공유자우선매수신고를 하여 낙찰을 받고 대금을 미납한 경우에도 제한된다.
[공유자가 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 된다(대결 2011.8.26. 2008마637)]
(4) 구분소유적 공유관계인 공유자의 우선매수신청
공유지분을 갖고 있지만 실제로는 구분소유적 공유관계인 경우, 해당공유자는 우선매수권이 없다고 할 것이다.
구분소유적관계란 외부적으로는 공유지분관계이지만 내부관계에서는 특정부분에 대하여 소유하는 형태를 말한다. 예컨대, 3개층의 상가와 위지상 토지에 대하여 3인이 1/3지분을 각각 가지고 있지만 실제로는 각각 1개의 상가를 구분하여 점유하면서 사용하고 있는 경우, 1필지 전체의 토지를 수필지로 분할하여 공유자간 일부 특정하여 점유 사용하고 있는 경우처럼 등기상으로는 공유지분이지만 실질적으로는 구분소유적 공유관계에 있다면 공유자우선매수권을 주장할 수 없다.
판례는 “공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여 점유·사용하여 온 경우, 공유자들의 소유형태는 구분소유적 공유관계이다”라고 하여 구분소유적 공유관계를 인정(대판1997. 3. 28. 선고 96다56139)하면서 구분소유적공유간계를 “상호명의신탁”으로 구성하고 있다(대판 1988.8.23. 선고 86다59,86다카307). 그리고 2012년 시행된 공유토지분할에 관한 특례법에 의하여 구분소유적관계에 있는 3인이내(3인이상인 경우 1/3이상이)의 공유자의 경우 1년이상 특정하여 점유할 경우 분할등기를 공유자의 합의 없이 단독으로 할 수 있도록 하였다.
(5) 채무자의 지분을 인수한 공유자
경매개시결정이후 채무자의 지분을 인수하여 공유자가 된 경우 공유자 우선매수권이 제한된다. 경매개시결정전이라도 가처분이나 가등기를 해놓은 상황에서 경개개시결정이후 가처분이나 가등기를 원인으로 한 이전등기를 함으로써 공유자가 된 경우 공유자 우선매수권이 인정된다.
도움말
두리옥션(주)
대표 박노성
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