경매부동산의 당해세를 조심하라
경매물건의 권리분석을 할 때 등기부등본이나 문건접수내역을 보게 되면 관할관청 및 세무서에서 각종세금으로 압류 들어오는 경우가 흔히 있다. 일반적으로 조세채권이 아닌 일반채권의 경우 말소기준권리보다 후순위로 압류가 되어 있으면 단순권리관계로 보아 압류는 말소되어 문제는 없을 것이지만, 조세채권일 경우에는 달라질 수 가 있다.
1) 조세채권이 당해세인 경우
당해세의 경우 일반 말소기준권리보다 후순위로 압류가 되었다하더라도 항상 우선하게 된다. 그렇게 될 경우 낙찰자는 사안에 따라서 예상치 못한 금액을 인수하는 경우가 발생할 수 있다.
예컨대, 낙찰가 1억원, 임차보증금 5천만원(2006. 1. 1 전입일과 확정일자. 배당요구함), 근저당 5천만원(2006.2.1등기), 세무서 압류(2006.3.1등기)가 있을 경우, 향후 배당에서 세무서의 압류가 당해세로서 그 금액이 1억원이라고 할 경우, 당해세가 우선 변제받고 임차인은 요건에 따라 최우선변제보증금을 받는 외에 배당을 받지 못하게 되고 임차인이 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하게 된다. 따라서 대항력있는 선순위 임차인이 배당요구를 하였다하더라도 당해세의 여부와 금액을 확인하지 않고 대항력있는 선순위 임차인이 1순위로 100%배당을 받을 것이라고 섣불리 판단하고 입찰해서는 안 된다.
일반적으로 조세채권의 종류와 압류금액은 등기부나 매각물건명세서에 나와 있지 않고 관계기관에 문의하여도 이해관계인이 아니면 잘 알려주지 않는다. 그렇기 때문에 입찰자로서는 압류된 조세채권이 당해세인지의 여부와 그 금액을 확인하기가 어렵다. 당해세는 특히 유의하여야 한다.
당해세란 매각부동산 자체에 대하여 부과된 조세와 가산금으로서 이는 당해 부동산을 소유하고 있다는 사실자체에 근거하여 부과하는 국세와 지방세 및 그 가산금이다. 당해세는 임금채권과 소액임차보증금중 최우선변제를 제외하고 항상 우선한다.
국세중 당해세(상속세, 증여세, 재평가세)와 지방세중 당해세(재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세)는 “당해세 우선원칙” 규정(국세기본법 시행령 제18조 1항, 지방세법 시행령 제14조의 4)에 의해서 항상 우선 변제를 받는다.
그러나, 지방세의 당해세의 시행시기는 1996년 1월 1일부터이므로 시행일 이전에 설정된 근저당권은 당해세보다 우선한다.
2) 조세채권이 당해세가 아닌 경우
조세채권이 당해세가 아닌 기타 국세, 지방세(부가가치세, 법인세, 취득세, 등록세, 양도소득세 등)일 경우라도 조세의 법정기일이 담보채권이나 기타 채권보다 앞선다면 조세채권이 우선변제 된다. 조세채권의 법정기일이란 압류등기일이 아닌 “신고일, 납세고지서 발송일, 납세의무확정일”을 말한다.
법정기일
세법에서 법정기일이라 함은 다음 중 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다.
① 취득세처럼 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 지방세와 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를 포함한다)에서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일
② 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정하는 경우에 고지한 해당 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일
③ 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 있어서는 그 납세의무의 확정일
④ 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 납부통지서의 발송일
⑤ 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 납부통지서의 발송일
⑥ 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 그 압류등기일 또는 등록일.
⑦ 조세채권 확정전에 납세자의 재산을 압류한 경우에는 압류등기일 또는 등록일
⑧ 가산세의 법정기일은 납세고지서의 발송일(대판2001.4.24. 2001다10076), 가산금 및 중가산금의 법정기일은 납부고지서에 고지된 납부기한이나 그 이후 소정의 기한을 도과한 때(대판2002.2.8. 2001다74018)
따라서 조세채권 압류등기일 보다 앞선 대항력있는 임차인이 확정일자를 갖추고 배당요구를 하였다하더라도 조세채권의 법정기일이 임차인의 전입일 또는 확정일 보다 앞설 경우 이역시 임차인이 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수할 수 있다.
[배당순위]
0순위 : 경매비용, 필요비 유익비
1순위 : 임대차보호법상 소액임차인의 보증금중 일정액, 근로기준법에 의한 최우선 임금채권
2순위 : 당해세(국세 : 상속세, 증여세, 재평가세. 지방세 : 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세)
3순위(시간순으로 변제) : 확정일자부 임차인의 보증금, 당해세 이외의 조세(국세, 지방세), 저당권 등 담보물권에 의하여 담보된 채권
4순위 : 일반 임금채권
5순위 : 담보물권보다 늦은 조세채권
6순위 : 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
7순위 : 일반채권, 확정일자 없는 임차권
도움말 : 두리옥션(주)
대표 박노성
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